Megszólalt az MNB: a várakozás alapján óriási bedőlések jöhetnek a hotelpiacon

A hotelpiac jelenlegi számait, illetve a jövőbeli visszaépülési várakozásokat elnézve, a várakozások szerint szinte elkerülhetetlen, hogy bedőlések is elérjék a hotelpiacot. Ismerve a piaci dinamikát – ami az egyiknek rossz, az a másiknak jó – vélhetően lesznek olyan nagyobb likviditással rendelkező nagybefektetők, akik hosszabb távon tudnak gondolkodni és bízni a turizmusban, így jó lehetőségeik lehetnek majd a vásárlásra. A turizmus nehéz helyzete mellett, az irodapiac, a bevásárlóközpontok és üzletek, valamint a logisztikai ingatlanok kilátásait, és az eddigi változásokat is összefoglalták az MNB elemzői a legfrissebb kereskedelmi-ingatlanpiaci jelentésben.

A kereskedelmi-ingatlanpiac többnyire szorosan leköveti a gazdasági ciklusokat, de némi csúszással reagál, így ez a szegmens még jobb teljesítményt mutat, miközben a gazdaságban már erősebb visszaesést lehet látni. Jelenleg abban a szakaszba vagyunk, amikor nagyobb a veszélye, hogy elcsúszik a kereslet és a kínálat, és túlfűtötté válik az ingatlanpiac. Most látható először a kínálat túlfutása a kereskedelmi ingatlanok piacán, amihez többek között a koronavírus miatt megváltozott munkahelyi, irodahasználati és vásárlási szokások is hozzájárultak.

Hatalmas visszaesés volt nyáron vendégéjszakák számában

Magyarországon az idei első féléves 6 százalékos GDP visszaesés szoros kapcsolatban van elsősorban a keresleti oldalon az ingatlanpiaccal, illetve az kilábalás elhúzódása is negatívan hat erre a szektorra. A szeptemberi inflációs adatok egy elnyújtott kilábalást jeleznek előre, az eddig gondolt gyorsabb visszapattanással ellentétben, így várhatóan ennek a negatív hatását többek között az ingatlanpiac egy része, a feldolgozóipar, az építőipar is meg fogja érezni. Az irodapiac tekintetében szintén fontos, hogy a nagy keresletet generáló IT és pénzügyi szektorban azonban nem volt érdemi negatív hatása a járványhelyzetnek. Nem úgy, mint a turizmus terén, ahol például idén júliusban országszerte visszaesett a vendégéjszakák száma. Budapesten különösen nagy mértékben, a KSH adatai alapján 84 százalékkal kevesebb éjszakát töltöttek el a szállodákban a vendégek idén júliusban.

A legkisebb visszaesés (9 százalék) Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében volt, ahol vélhetően azért volt kisebb hatása a turizmus visszaesésének, mert itt nem a nagyobb szállodák jellemzőek, hanem a kisebb szálláshelyek, apartmanok, amit a jelenlegi helyzetben szívesebben látogattak a belföldi utazók.

A szállodapiac erős fejlesztésbe kezdett az elmúlt időszakban, ezek a projektek a következő években készülnének el. Mintegy 7000 szállodai szoba átadása van tervben a következő 3 évben, ami a 2019 év végi teljes kapacitás 12,4 százaléka. Ebből 4000 szoba Budapesten épül, a másik nagy részt Balaton és térsége teszi ki. Ezek a fejlesztések most mind lelassultak, csúsznak, vagy felfüggesztették őket.

A turizmus 2019-es szintre való visszarendeződését 2023-2024-re várják az MNB szakértői.

A ruhavásárlás befagyott, de a csomagküldők taroltak

A nagyobb arányú otthoni tartózkodással egyértelműen megváltoztak a vásárlási szokások és a napi szükségletek. Összességében a költések, vagyis a kiskereskedelmi volumen a tavalyi szinten tudott maradni, azonban egészen eltérő volt az egyes üzleteknél a bevétel alakulása.

Az online forgalom például kétszeresére nőtt a tavalyihoz képes.

Áprilisban a ruházati termékek és a vendéglátás volt a legnagyobb bajban a kiskereskedelmi szektoron belül, ugyanakkor a nyár közepére ezeken a részpiacokon is javult a forgalom.

A munkavégzés módja is megváltozott, Budapest esetében a teljes foglalkoztatás 40%-a átkerült otthoni munkavégzésre májusban, és ugyan nyáron csökkent ennek az aránya, most ősszel ismét közeledik a tavaszi értékhez. Kérdéses, hogy ezek az arányok a járványhelyzet végeztével, mennyire fognak megmaradni.

Szeptemberben 8 százalékra nőtt a modern irodák kihasználatlansága, köszönhetően a visszaeső kereslet és az újonnan piacra került irodaterületeknek. Az idei évben így összesen 200 ezer négyzetméter új iroda kerülhet a piacra, 2021-2022 között pedig 16 százalékos kínálatbővülés várható. Mindeközben 2020 első félévében közel 40 százalékkal esett vissza bérlői kereslet, ez valamennyi szerződéskategóriára igaz. Előre tekintve a negyedik negyedévben érdemi fordulatot az MNB nem vár, inkább mérsékelten növekvő üresedési rátára számít.

A legellenállóbb szektor

A legellenállóbb szegmensnek az ipari és logisztikai ingatlanpiac bizonyult, jelenleg is nagyon alacsony kihasználatlansági ráta, és lassan reagáló új kínálat jellemzi. Emiatt a még át sem adott új ipari ingatlanoknál is magas az előbérletek aránya.

Míg az irodáknál 40 százalékos visszaesés volt, addig a raktáraknál és logisztikai ingatlanoknál 50 százalékos keresletnövekedés volt a bérleti szerződésekben. Kapcsolódó cikkünk 2020. 10. 27.

Mennyi üzlet kapott kedvezményt?

A kiskereskedelmi szektorban a szerződések újratárgyalásában volt mozgástér, az irodaházak esetében valamivel szerényebb, a retail piacon azonban szinte mindenhol. Az MNB által bemutatott felmérés szerint:

• volt tárgyalás az irodabérlések 47%-ában, a kiskereskedelemben 98%-ban
• Kaptak kedvezményt a bérlők az irodák esetében 34%-ban, a kiskereskedelmi bérlők pedig 92%-ban
• Azok aránya, akik elégedettek voltak a kapott kedvezménnyel az irodabérléseknél 4% volt, a kiskereskedelmi bérleteknél 8%.

A legtöbb esetben a kedvezmények között az ideiglenes csökkentett bérleti díj, vagy ideiglenes nem fizetés volt, míg a bérbeadók cserébe szerződés-meghosszabbítást kértek.

A bevásárlóközpontok esetében Budapesten a korábbi 1% körüli kihasználatlansági ráta 2 százalékra nőtt, míg vidéken a korábbi 3 százalékról 4 százalékra emelkedett. Bár a bevásárlóközpontok szerepváltási nyomása nőtt a járványhelyzet miatt, a következő 1 évben még biztosan nem kell funkcióváltásra számítani.

Nem tűntek el a befektetők

Befektetők jelenléte: a befektetők érdeklődése nem tűnt el, de a kivárás és az árkeresés egy jellemző viselkedéssé vált. A befektetések 61 százalékban magyar, 29 százalékban németországi szereplőktől érkezett. A finanszírozás tekintetében elmondható, hogy élénkült az elmúlt években a kereskedelmiingatlan-hitelezés, de nem öltött mostanra kockázatos méretet. A bankok 60 százaléka érzékelt csökkenést, miközben az egyéb vállalati hitelek esetében már növekedést tapasztaltak. A szállodák vásárlásra nyújtott projekt-hitelek állománya 92 százaléka volt moratóriumban.

Mire számít az MNB? Mi lesz az építőiparban és az irodapiacon?

• Építőipar: a szerződésállomány csökkenő pályán van, a szektor 90-95% körüli kihasználtsággal működik és újra valódi verseny alakul ki, aminek köszönhetően a 15-20 százalékkal alacsonyabb kivitelezési árakkal lehet számolni, tavaly év végéhez képest. Az ellátási láncok sok építőanyag esetében hosszúak, a beszerzési források felülvizsgálatával lehetne ezen javítani.
• Irodapiac: most őszre az MNB már 50-60 százalékra becsüli az otthonról dolgozók arányát és a várakozásaik szerint ennek olyan erős hatása lehet, hogy az irodapiacon akár 5 évre is szükség lehet, hogy a kereslet pótolja a kieső igényeket. Egy minimum 10 négyzetméter/fős terület-előírás jelentősen támogatná az egészségvédelmet és a piacot is, de hosszabb távon a nemzetközi cégek idevonzásában nem segítene.

Forrás: portfolio.hu